משפטים - דיני מקרקעין

מבוא לדיני מקרקעין

חוק המקרקעין שייך לענף של דיני הקניין. בדיני החוזים ניתחנו מצבים שונים בין שני צדדים האם קיימת גמירות דעת? האם ישנה הפרה של ההסכם? ואילו בדיני הקניין יש גורם נוסף והוא הנכס.

נכס א' נראה כמו נכס ב' אולם בכל נכס גלומות התחייבויות וזכויות שונות. כל מי שמקבל את הנכס מקבל גם את הזכויות והתחייבויות. בדיני החוזים למדנו שחוזה יכול להערך בכול צורה שהיא אלא אם כן החוק קובע אחרת. חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע בסעיף 8 כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, כלומר החוק קובע מפורשות כי כאשר נערך הסכם במקרקעין ישנה חובה שהוא יהיה בכתב. "קרקע"- כולל גם את כל מה שמחובר לה חיבור של קבע (כמו בית) וגם מה שנטוע בה.

זכויות במקרקעין רשומות ב-3 מקומות:

• טאבו או בשמו הרשמי לשכת רישום המקרקעין. בטאבו מתנהלים רישומים של עסקאות.

• מנהל מקרקעי ישראל זהו גוף ציבורי שמנהל אדמות עבור שלושה גופים אחרים: מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח. האדמות הן בבעלות העם היהודי ומדיניות המנהל היא להשאיר את הבעלות על שם העם היהודי ולאפשר שכירויות ארוכות טווח בלבד 49 שנה- יובל.

• חברה משכנת, המשמשת כיד ארוכה של המנהל והיא בד"כ חברה קבלנית שבנתה דירות ועתה היא מטפלת בכל רישומי הזכויות כמין טאבו קטן.

ש: ראובן מוכר דירה. בשעה 21:00 נכנס שמעון, עורך זיכרון דברים מחייב עם ראובן ובשעה 22:00 נכנס יהודה ועורך גם הוא זיכרון דברים מחייב עם ראובן. למי תהיה עדיפות?
ת: סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי בעל העסקה הראשונה יהיה עדיף.
ש: הקונה השני יהודה היה זריז ודאג להשלים את הרישום בטאבו על שמו במהירות.
האם העובדה הזו משפיעה ונותנת לו עדיפות?
ת: סופו של סעיף 9 קובע כי במקרה והקונה השני השלים את רישום הדירה על שמו בטאבו, כאשר הוא פועל בתום לב ושילם תמורה מלאה הרי שלקונה השני תהיה עדיפות בזכויות על הדירה.

סעיף 10 לחוק מקצין ואומר כי גם אם אדם נרשם במרמה בטאבו הרי שזכות הקונה שרכש מהרמאי תהיה טובה אם הקונה שילם תמורה פעל בתום לב והרישום הושלם על שמו כאשר הוא תם לב.

זכות חוזית חלשה יותר מזכות קניינית. זכות חוזית היא זכות בין שני אנשים לעומת זכות קניינית שהיא נובעת מן הנכס עצמו כלפי האדם הזכאי לה. גם אם הנכס נמכר לאדם אחר הזכות הזו אינה נפגעת.

ישנן חמש זכויות קנייניות שנרשמות בטאבו:

• בעלות- זכות להחזיק בנכס ולעשות בו כל פעולה המותרת על פי חוק.

• זכות השכירות- זכות להשתמש בנכס תמורת תשלום ולזמן מוגבל. זכות זו מורכבת משלושה סוגים:

1) שכירות קצרה של עד 5 שנים.

2) חכירה לתקופה של בין 5-25 שנים.

3) חכירה לדורות לתקופה של מעל ל-25 שנים

• זכות המשכנתא- משכנתא היא משכון- שעבוד של נכס כביטחון לחיוב כספי של קרקע.

• זיקת הנאה- זכות שימוש בקרקע בלי הזכות להחזיק בה (בד"כ זכות מעבר).

• זכות קדימה- זכות ראשונית לקנות נכס.

הערת אזהרה זוהי זכות שלילית אשר חוסמת עסקאות אחרות אשר סותרות את זכותו של הקונה.

שלבים לרכישת דירה

• הוצאת אישור זכויות (נוסח בטאבו). הוצאת אישור זכויות עונה על שלוש מטרות :

1)וידוא זהות הבעלים.

2)לבדוק האם קיימים עיקולים על הדירה.

3)לבדוק האם יש התחייבויות והערות קודמות.

• עריכת הסכם מכר.

• דיווח לרשויות המס,תשלום המסים וקבלת אישורים לרישום בטאבו.

• דיווח לעירייה, תשלום חובות לעירייה וקבלת אישורים נוספים לטאבו.

• לוקחים את כל האישורים שהתקבלו, מכינים שטרות מיוחדים,מחתימים את המוכר ואת הקונה, משלמים אגרה ומפקידים בטאבו לשם ביצוע רישום הזכויות על שם הקונה.